#什麼是買賣不破租賃原則#

提要

：[買賣不破租賃是什麼意思]

所謂的買賣不破租賃，是指

當租賃物的所有權移轉

時，

租賃合同仍然有效

，即新的所有人不能以所有權移轉的事實主張原租賃合同無效我國

合同法229條

規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，

不影響

租賃合同的

效力

。這種特徵屬於債權的物權化特徵。

一般來說，

物權的效力是優於債權的

。舉例來說，在房屋租賃合同的情況之下，承租人屬於弱勢群體。如果房主買賣房屋可以優於租賃合同，也就是買賣合同可以對抗租賃合同的話，承租人的利益將無從保護。譬如a租了b的房子，b在收了a的租金後，轉手就將房子賣給c，如果c可以將a趕出去的話，對a的利益如何保護？所以在合同法中作出了這樣的規定是

對承租人的保護

。

詳解

：[買賣不破租賃]

什麼是買賣不破租賃

買賣不破租賃是一種習慣說法，其基本含義是：房屋租賃關係存續期間，出租人轉讓房屋所有權的，受讓人代替出租人取得原租賃關係所產生的權利義務。最高人民法院《關於貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第119條中規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”該規定即較準確地界定了買賣不破租賃的含義。

買賣不破租賃原則的確立經歷了一個漫長的過程。

自羅馬法以來，基於債權的相對性和物權的優先性，租賃權不能對抗第三人，承租人只能基於租賃關係向出租人主張權利，這就是所謂的“買賣擊破租賃”原則。

司法實踐表明，土地、房屋等不動產租賃物所有權發生變動時，租賃合同即告解除，對承租人不利，因租賃物所有人基於物權的絕對性，可以自由處分租賃物，全然不顧承租人的利益；承租人則完全處於被動，致使租賃關係極不穩定，承租人的利益得不到保護。

隨著社會經濟的發展，民法經歷了一個從重權屬到重利用的過程，從而導致原來的看重租賃物所有人的所有權，輕視承租人的使用權、收益權的觀點也有所改變。租賃權開始被賦予了可以對抗第三人的效力。從而確立了“

買賣不破租賃

”原則。同時，近現代

民法

也開始把對

弱勢群體

的權利的

保護

買賣不破租賃原則的適用範圍

從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出，該原則主要適用於土地、房屋等不動產的租賃。這可以從各國立法中得到印證。

《法國民法典》第1743條規定“如出租人出賣租賃物時，買受人不得辭退經公證作成或有確定日期的租賃契約的房屋或土地承稅人；但於租賃契約中保留此項權力者，不在此限。”即法國對於房屋及土地租賃契約，如果契約已經公證或者該契約有確定日期，則該租賃權有對抗效力，買賣不破該租賃，但雙方在契約中另有約定的除外

《德國民法典》第571條第1項規定：“出租的土地在交付轉承租人後，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在所有期間因租賃關係所產生的權利和義務。”即規定了土地租賃契約中，出讓不破。

《日本民法典》第605條規定：“不動產租賃已將其登記時，對於以後就其不動產取得物權的人，亦發生效力”。即依日本民法，租賃經登記後，有對抗。

我國

臺灣

地區的

民法典

對此也做出了規定，該法典第425條規定：“出租人與租賃物交付後，縱將其所有權認與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。”

值得注意的是，這些國家或地區的“買賣不破租賃”是指不動產租賃而言。這是因為，“以居住營業或農耕為目的，而承租他人之不動產，各國立法為謀求社會生活之安定及增進，均採取鞏固承租人地位之方針。”是否有國家規定該原則同樣適用於動產租賃，由於筆者孤陋寡聞，不敢貿然作出判斷。

我國

在合同法出臺之前，

司法

解釋也明確規定該原則僅適用於房屋買賣。而在司法實踐中，當事人援引該原則予以抗辯的也絕大多數僅限於房屋租賃。對此，結合其他國家和地區的立法，大多數學者主張對我國合同法229條所確定的買賣不破租賃原則應當僅限於房屋等不動產的租賃。

在我國

，由於土地屬於國家所有或者集體所有，單位或個人僅有土地使用權。根據

憲法

的規定，土地使用權可以依法轉讓、出租，那麼，

對於存在於土地使用權之上的租賃合同，在土地使用權轉讓時，其租賃關係亦應仍然有效，即應當類推適用買賣不破租賃原則

。

下期預告：

對買賣不破租賃原則的限制適用~

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